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“七五”普法 图谋一套经适房三人上演婚姻“两重奏”

【案情简介】葛女士从董先生处购买了一套经济适用房，因该房未满5年，葛女士购房时没有办理房产过户手续。随后，董先生与边女士、窦先生3人通过结婚、离婚、再结婚、再离婚的连环方式，将涉案房屋转移到了窦先生名下。后来，窦先生在再次出卖房屋时因房屋所有权归属问题发生纠纷，遂提起诉讼。

【法院判决】法院审理后认为，离婚协议是关于夫妻离婚、子女抚养、财产分割、债权债务分担等综合性约定，既有普通的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，也有婚姻、抚养等有关身份关系的协议。其中，离婚协议有关财产分割、债权债务分担等约定，应适用我国合同法的相关规定，如果该离婚协议违反了合同法中关于效力的强制性规定，协议仍然无效。

本案中，边女士与窦先生对于双方通过结婚的方式转移涉案房屋所有权的行为均予以认可。此种所有权转移登记方式是双方恶意串通，两人在不符合购房资质的情况下，规避了北京市当时的房屋限购政策。此外，边女士与董先生转移登记期间，涉案房屋尚不符合经济适用住房入市的规定，3人两次变更房屋所有权登记，没有变更房屋性质并补交土地出让金，损害了国家利益。

综上，边女士通过婚姻方式由董先生处取得涉案房屋的行为本属无效，其对涉案房屋无权处分。相应的，边女士与窦先生在离婚协议中就涉案房屋权属的约定也违反了合同法关于效力的强制性规定，应属无效。据此，法院依法判决边女士与窦先生签订离婚协议书中涉案房屋所有权归窦先生所有的约定无效。

【以案释法】婚姻的缔结与解除是双方在感情基础之上作出的民事法律行为。婚姻首先是一种身份关系，但是不可避免地涉及双方的子女抚养及财产归属等一系列法律关系。而我国合同法仅排除了婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议的适用。

依据我国婚姻法的规定，男女双方自愿离婚的，必须到婚姻登记机关申请离婚，男女双方可以就孩子抚养问题、财产争议问题达成离婚协议。婚姻登记部门在为婚姻关系当事人办理离婚手续时，仅审查其是否自愿离婚并是否已就财产或子女抚养问题作出了安排，而不对财产分割条款或协议作实质性审查，即男女双方在婚姻登记机关自愿离婚时达成的离婚协议的内容并非当然合法有效。

根据合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。

当离婚协议中关于房产等财产约定违反了合同法关于效力的强制性规定时，协议内容无效。法官提示，婚姻是自由的，也是神圣的，当事人可以自由行使自己的民事权利，但并不是随意而为，当事人行使自己的权利，必须要在合法的，不侵害他人和公众利益的基础上作为或不作为。本案中，董先生3人试图以婚姻形式恶意转移房产的行为，必然无法得逞。